近年來,我(wǒ)國城鎮化建設迅速推進,城市中(zhōng)在不斷的拆舊(jiù)建新,房地産業高速發展,房地産業的發展,帶來了對物(wù)業管理的新需求,進行有效的管理和經營是一(yī)個不容回避的現實問題。居民住宅區、城市綜合體(tǐ)的消防安全涉及千家萬戶,也直接影響到社會面火(huǒ)災形勢,消防管理作爲物(wù)業管理的一(yī)個重要組成,在當今生(shēng)命安全至上的社會環境裏,越來越凸顯其重要性。結合目前物(wù)業消防管理的一(yī)些現狀,對物(wù)業消防管理的理論進行探讨和挖掘,形成科學合理的管理理論和方法,是一(yī)件十分(fēn)有意義的工(gōng)作。
一(yī)、物(wù)業消防管理存在問題
(一(yī))消防管理職責不能落實。部分(fēn)物(wù)業服務企業負責人消防責任意識差,對消防管理不夠重視,消防責任不能落到實處。部分(fēn)多産權單位,使用權相互交織,容易導緻在管理上相互推诿,在經費(fèi)投入上相互扯皮,責任不落實,緻使消防設施的配置和維護不到位,管理方面存在嚴重問題。
(二)消防設施停用、損壞。部分(fēn)物(wù)業服務企業爲了減少經費(fèi)支出,沒有委托專業的消防維護管理單位對消防設施進行保養與維護,造成消防設施過質保期後無人管理維護,以至消防設施損壞,部分(fēn)損壞的消防設施不能得到及時的修複、替換。也有部分(fēn)居民住宅區,特别是配套的沿街商(shāng)鋪,業主長期盜用消火(huǒ)栓用水,造成物(wù)業公司水費(fèi)急劇上漲,在監管無效的情況下(xià)直接關閉消防設施。
(三)疏散通道占用、鎖閉。設計中(zhōng),住宅小(xiǎo)區或商(shāng)業綜合體(tǐ)内通常都會有2個以上的消防車(chē)道,管理中(zhōng),爲精簡保安人員(yuán),會長期鎖閉部分(fēn)消防車(chē)道入口。現今,私家車(chē)日益增多,建築設計的汽車(chē)停車(chē)位不足,造成私家車(chē)長期占用消防車(chē)道停車(chē)。沿街商(shāng)業或商(shāng)業綜合體(tǐ)中(zhōng)業主爲盡大(dà)可能的擴展商(shāng)業面積,在疏散通道内設置小(xiǎo)倉庫、雜(zá)物(wù)間等,或考慮防盜,而鎖閉一(yī)些安全出口的門。
(四)功能變更後增加火(huǒ)災隐患。沿街商(shāng)業或商(shāng)業綜合體(tǐ)出租或出售後,業主擅自改變使用功能,常出現設置夾層、廚房、倉庫、使用液化石油氣、改變樓梯設置形式、擴大(dà)防火(huǒ)分(fēn)區面積、拆除部分(fēn)消防設施、大(dà)量使用易燃可燃裝修材料等問題。一(yī)些住宅區自行車(chē)庫改爲倉庫或廚房使用,設計爲非機動車(chē)庫的停放(fàng)機動車(chē)輛,增加了火(huǒ)災荷載。
(五)物(wù)業無人管理。部分(fēn)居民小(xiǎo)區物(wù)業費(fèi)征收難度大(dà),物(wù)業公司不能保證正常盈利狀态時,選擇整體(tǐ)退場,通常情況下(xià),物(wù)業公司退場後由社區代管,但由于社區事務繁忙,沒有專業管理人員(yuán),管理經費(fèi)得不到保障等原因,居民小(xiǎo)區消防物(wù)業也基本處于無人管理狀态。
二、造成問題的原因
(一(yī))物(wù)業管理水平不高。物(wù)業服務企業的迅速發展,缺少長期的管理經驗積累,負責消防管理的人員(yuán)專業素質水平不高,流動性較大(dà),不能及時發現和整改存在的火(huǒ)災隐患,對已發現的火(huǒ)災隐患上報領導層後得不到物(wù)業服務企業的重視,長此以往,消防配套設施就無人監管。很多小(xiǎo)區成立的業主大(dà)會,基本流于形式,對消防安全管理的情況不能及時了解和監督,以至物(wù)業服務企業在根源上得不到重視。
(二)業主消防意識不強。很多業主對開(kāi)展消防工(gōng)作的目的及意義沒有明确認識,對“隻投入、不産出”的消防工(gōng)作存在一(yī)定程度的抵觸心理,對消防安全存在僥幸心理。物(wù)業服務企業在日常的消防管理中(zhōng),常不能得到業主的支持和理解。而業主對于日常水、電(diàn)、氣的經濟意思超過消防,在收取相關消防管理費(fèi)用或動用消防維修資(zī)金或更換消防設施配件時常不能達成統一(yī)意見。業主的自治維權意思薄弱,在多一(yī)事不如少一(yī)事等思想的作用下(xià),也不參與到消防管理中(zhōng)來。
(三)責任追究渠道不通。例如小(xiǎo)區内建築消防設施損壞、占用消防車(chē)道、堵塞疏散通道或擅自改變建築性質等問題,從法律關系上來說,違反了消防法律法規,應當追究行政責任。但很多行爲确實不是物(wù)業服務企業直接所爲,物(wù)業服務企業也進行了勸阻、制止,而業主依然是我(wǒ)行我(wǒ)素,這種情況單處罰物(wù)業服務企業似乎不盡合理,而執法部門如果要對衆多的業主或物(wù)業使用者直接實施處罰又(yòu)談何容易,造成違法行爲不能得到及時制止。
(四)政府監管力度不夠。物(wù)業服務企業和業主都依賴于主管部門的監督執法行爲,不檢查不自查,不監督不整改,完全處于一(yī)種被動式的接受管理,這就需要政府部門更多的人力和精力。消防部門因爲監督管理的重心和方式,以及消防警力的配置不足等原因,無法對居民小(xiǎo)區和商(shāng)業綜合體(tǐ)實施太多的監督管理,即使發現問題也隻能要求物(wù)業服務企業督促解決,更不能陷入房地産開(kāi)發商(shāng)、物(wù)業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜複雜(zá)的利益糾紛中(zhōng)。所以在具體(tǐ)問題上政府部門的幹預和管理顯得表面化,具體(tǐ)隐患不能得到有效整改。
三、對物(wù)業消防管理的建議
(一(yī))明确物(wù)業消防管理的各方職責。首先要明确對消防物(wù)業的主管政府部門,從目前的現狀和未來發展趨勢,物(wù)業消防管理必須以法定文件明确管理主體(tǐ)和管理責任,按照我(wǒ)省網格化消防管理的要求,社區居委會應當擔負管理責任,應進一(yī)步細化管理的失職、渎職和追責等制度。其次是明确建設單位、物(wù)業服務企業、業主三方責任,職能部門應制定制式協議,從遵守法律法規、管理人員(yuán)保障、消防設施維修、維修資(zī)金申請等環節逐一(yī)進行細化明确,在業主交房時簽訂。
(二)加強職能部門監督管理力度。職能部門特别是消防部門要加強對物(wù)業服務企業的監督管理工(gōng)作,将商(shāng)業綜合體(tǐ)和設置有自動消防設施的居民小(xiǎo)區作爲一(yī)、二級消防安全重點單位進行管理,以保證一(yī)定的檢查頻(pín)次和檢查質量,對于違規操作的物(wù)業服務企業應給予處理。要盡快完善針對物(wù)業消防管理的消防技術規範,在消防設計審核時就應當考慮今後的管理,如:小(xiǎo)區配套的商(shāng)業服務用房,在每戶接入室内消火(huǒ)栓的管道上可以設置計量水表等等。
(三)提高消防管理水平和業主消防意識。要對物(wù)業服務企業的消防責任人和消防管理人定期進行培訓,設置有自動消防設施的商(shāng)業綜合體(tǐ)和居民小(xiǎo)區的管理人員(yuán)應通過消防部門培訓取得執業資(zī)格,要對消防管理人員(yuán)合理的授權,讓他們能及時對消防設置中(zhōng)存在的問題予以解決,在經濟發達地區,應當要求将小(xiǎo)區自動消防設施進行聯網監測。要在商(shāng)業綜合體(tǐ)和居民小(xiǎo)區内深入開(kāi)展消防宣傳工(gōng)作,應将消防宣傳融入到社區文化中(zhōng),如設置消防宣傳櫥窗、消防宣傳欄、消防“三提示”标語等,有條件的還可以設置消防體(tǐ)驗館和組織消防宣傳隊,以加強消防安全宣傳教育的廣泛性。
總之,随着城市的不斷發展,對物(wù)業消防管理的要求越來越高,隻有不斷的深入研究,加強源頭管理,才能真正适應城市的發展。以上,提出的建議是結合現行法律法規和技術規範研究而來,能有效加強物(wù)業消防管理水平,減少火(huǒ)災事故,爲城市發展提供有力的消防安全保障。